Как оспорить кадастровую стоимость, если налог на жильё вырос в 3 раза

Жили-были вы в своей квартире или доме, платили за него налоги да коммуналку, и вдруг – сюрприз! – налоговая прислала квитанцию, от которой хочется закричать: «Это что, шутка?!» Налог вырос не на пять, не на десять, а сразу в три раза. Страшно? Понимаю. Но не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Сегодня разберёмся, что делать, если вы получили такой сюрприз, почему налоги так скакнули и как оспорить кадастровую стоимость, чтобы вернуть всё на круги своя.

Почему налог вырос? Коротко о главном

Первое, что приходит в голову: государство решило сорвать куш на бедных собственниках квартир. Ну а если серьезно, то основная причина – пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Именно от неё зависит величина налога на жильё. Кадастровая стоимость – это, по сути, оценка вашей квартиры государством, причём не всегда по рыночной цене, а по каким-то своим волшебным формулам. Иногда новая оценка бывает настолько далека от реальности, что становится смешно, если бы не было так грустно.

Пересчёты случаются по разным причинам: массовая переоценка недвижимости в регионе, новые методики расчёта, ошибки в базе данных, человеческий фактор (куда же без него). В результате – вот вам трёхкратный рост налога, даже если в квартире вы за год максимум поменяли шторы.

Первые шаги: не паниковать и не платить лишнего

Итак, получили вы заветную бумажку с неожиданно большой суммой. Главное – не хвататься за телефон, чтобы ругаться с налоговой, и не спешить платить всё до копейки. Нас сначала интересует: а не ошиблись ли они там, в своих расчетах?

Вот что нужно сделать в первую очередь:

— Проверить данные о вашей недвижимости на сайте Росреестра или госуслуг. Иногда налог рассчитывают не на ту квартиру или с ошибками в площади.
— Сравнить новую кадастровую стоимость с рыночной. Можно посмотреть объявления на популярных сайтах недвижимости, оценить среднюю цену в вашем доме или районе.
— Посмотреть, не попадаете ли вы под льготы. Для пенсионеров, инвалидов и некоторых других категорий есть налоговые послабления.

Если после этого становится ясно, что налог взят с потолка, самое время идти дальше.

Кадастровая стоимость: что это вообще за зверь?

Кадастровая стоимость – это, если по-простому, сколько государство считает стоит ваша квартира или дом. Она влияет не только на налог, но и на другие платежи: госпошлины, аренду земли, выкуп муниципального жилья и так далее. Формально кадастровую стоимость рассчитывают на основе рыночной, но на практике разница может быть огромная.

Причины, почему кадастровая стоимость завышена:

— Массовая оценка делается «по шаблону» для кварталов или даже районов, а не конкретных квартир.
— В базе данных Росреестра могут быть ошибки: неправильная площадь, лишние комнаты, несуществующие балконы.
— Иногда оценщик просто не разобрался в особенностях вашей квартиры, и она автоматически «дотянулась» до элитного жилья по соседству.

В общем, не удивляйтесь, если вашу хрущёвку оценили как пентхаус. Такое случается чаще, чем хотелось бы.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговое руководство

Вот вы решили: не хочу платить лишнее! И это правильно. Оспорить кадастровую стоимость – реально, если подойти к вопросу с умом. Рассказываем, как это сделать.

Шаг 1. Соберите документы и данные

Для начала потребуется:

— Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) – её можно заказать на госуслугах или в МФЦ.
— Документы на квартиру: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, технический паспорт (понадобится не всегда, но пусть будет).
— Квитанции по налогам за прошлые годы.
— Справка о кадастровой стоимости (её можно получить онлайн).

Проверьте, совпадает ли площадь, адрес, и нет ли в документах ошибок.

Шаг 2. Оцените реальную рыночную стоимость

Здесь два пути: провести независимую оценку (платно) или попробовать самостоятельно собрать доказательства. Самостоятельно – это скрины с Авито, Циан и прочих сайтов, где продаются похожие квартиры в вашем доме или районе. Для официальной процедуры лучше всё-таки заказать отчёт у лицензированного оценщика – его заключение станет главным козырем.

Хитрость: если разница между рыночной и кадастровой стоимостью больше 30%, шансы на успех очень высоки.

Шаг 3. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Это специальный орган при Росреестре, который как раз и создан для таких случаев. Комиссия – ваш первый пункт назначения, если спорите с кадастровой стоимостью.

Что нужно сделать:

— Собрать пакет документов: заявление, паспорт, правоустанавливающие бумаги, выписку из ЕГРН, отчет об оценке.
— Подать заявление в комиссию (лично, через МФЦ или онлайн).
— Ждать рассмотрения (до месяца по закону, но иногда быстрее).

Комиссия может признать вашу правоту и снизить стоимость, или отказать. Если отказали – не беда, идём в суд.

Шаг 4. Суд – крайняя, но действенная мера

Если комиссия не помогла, ваш путь – в суд по месту нахождения недвижимости. Здесь всё чуть сложнее: потребуется больше документов, возможно, понадобится помощь юриста. Но и тут есть шанс выиграть.

В суде вы также предоставляете заключение независимого оценщика и доказываете, что ваша квартира стоит дешевле, чем считает государство.

Кстати, многие боятся идти в суд, думая, что это долго и страшно. На практике – не так уж всё плохо. Главное – не затягивать и не терять документы.

Какие ещё есть способы уменьшить налог

Иногда бывает, что кадастровая стоимость вроде более-менее адекватная, но налог всё равно пугает. В этом случае можно попробовать воспользоваться следующими лайфхаками:

— Оформить льготу или вычет. Пенсионерам, инвалидам, ветеранам и многим другим положены налоговые льготы — иногда о них просто забывают.
— Использовать налоговый вычет на 20 кв. метров для квартиры и 50 кв. метров для дома. Мелочь, а приятно — площадь уменьшается, налог тоже.
— Если у вас в собственности несколько объектов, проверьте, не выгоднее ли оформить их на разных членов семьи. Иногда это помогает уменьшить общую сумму налогов.

И, конечно, не забывайте проверять свои данные в Росреестре хотя бы раз в год. Ошибки там встречаются чаще, чем грибы после дождя.

Частые вопросы от людей, которые уже столкнулись с этим

Понимаю, что после прочитанного могут остаться вопросы. Вот самые популярные, которые мне задавали знакомые и друзья.

А мне вернут переплату, если кадастровую стоимость снизят?

Да, переплату вернут. Если вы уже оплатили налог по завышенной стоимости, после пересмотра можно подать заявление на возврат переплаты. Обычно деньги возвращают на карту или счёт в течение месяца-другого. Главное – не забыть подать заявление.

Как часто пересчитывают кадастровую стоимость?

В среднем – раз в 3-5 лет. Но бывают внеплановые пересмотры, например, если меняется законодательство или происходят массовые ошибки в базе. В любом случае, следить за изменениями стоит.

Может ли налог вырасти в будущем ещё больше?

К сожалению, да. Если государство решит, что ваша квартира вдруг стала элитной (пусть даже у вас по-прежнему скрипит паркет и течёт кран), налог может снова вырасти. Поэтому держите руку на пульсе и не стесняйтесь обращаться за разъяснениями в МФЦ или налоговую.

Могут ли отказать в снижении кадастровой стоимости?

Могут. Например, если не хватает документов, независимая оценка сделана с ошибками, или комиссия решила, что ваши доводы неубедительны. В этом случае единственный путь – суд.

Сколько стоит вся эта борьба

Сразу скажу: бесплатно ничего не бывает. Придётся потратиться на:

— Независимую оценку квартиры (от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от региона).
— Госпошлину за обращение в суд (если дойдёт до суда).
— Возможно, услуги юриста (если не уверены, что справитесь сами).

Но если налог вырос в три раза, экономия в итоге может составить десятки тысяч рублей в год. Оно того стоит, согласитесь.

Если у вас есть время и желание, можно попробовать собрать доказательства самостоятельно, но официальный отчет оценщика всё равно будет весить больше в глазах комиссии и суда.

Житейские советы: чтобы не попасть снова

— Проверяйте кадастровую стоимость своей недвижимости хотя бы раз в год. Это можно сделать онлайн, бесплатно и быстро.
— Следите за изменениями в законодательстве. Иногда новые законы появляются так внезапно, что узнаёшь о них из квитанции на оплату.
— Не выбрасывайте документы на квартиру, старые квитанции и выписки. Всё это может пригодиться.
— Общайтесь с соседями. Иногда проблемы бывают у всего дома, и коллективное обращение в комиссию или суд даёт больше шансов на успех.
— Не бойтесь обращаться за помощью к юристам или в профильные организации. Иногда консультация стоит копейки, а сэкономить можно десятки тысяч.

Вместо заключения: не дайте себя обмануть

Налоговая система – штука сложная и не всегда справедливая. Но если относиться к ней с юмором и здоровой долей критики, можно не только сберечь нервы, но и реальные деньги. Не спешите соглашаться с каждой квитанцией, которая приходит к вам в почтовый ящик. Если кажется, что налог слишком большой — скорее всего, так оно и есть, и бороться за справедливость вполне реально.

В конечном счёте, ваша квартира – это не просто стены и потолок, а ваше пространство, ваш уют и ваши деньги. И защищать их – не только право, но и обязанность каждого собственника.

Не бойтесь спорить с государством. Иногда оно ошибается. А иногда – просто проверяет, насколько вы внимательны. Удачи вам в этом нелёгком, но важном деле!