Как не попасть в ловушку при покупке квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке: как не остаться у разбитого корыта

Покупка квартиры в новостройке – это, конечно, не покупка булки хлеба в магазине. Здесь и документы в пачку, и денег побольше, и нервы покрепче нужны. А если речь заходит о покупке по переуступке (она же – цессия), то тут и вовсе голова кругом. Заманчиво: цены могут быть ниже, выбор квартир побольше, можно купить жильё в почти готовом доме и не ждать вечность, пока застройщик наконец построит вашу будущую крепость. Но тут-то и кроются подводные камни. Как не попасть в ловушку, не стать героем грустной истории о деньгах на ветер, а вместо этого получить заветные ключи? Давайте разбираться вместе.

Что вообще за зверь такой – переуступка?

Вот представьте: человек купил квартиру в строящемся доме, заключил договор долевого участия (ДДУ), внёс деньги, но по каким-то причинам решил не ждать окончания стройки. Может, срочно нужны деньги, нашёл вариант получше, или просто передумал. Что делать? Он может продать свои права требования на эту квартиру другому человеку – это и есть переуступка.

По сути, вы не покупаете готовую квартиру, а вступаете на место первого дольщика и берёте на себя все его права и обязанности по ДДУ. То есть, ждёте окончания стройки, получения ключей, оформления собственности. Продающий получает свои деньги, а вы – право ждать дальше.

Почему люди так любят переуступку?

Тут всё просто: экономия времени, денег и нервов. Вот несколько причин, почему этот вариант так популярен:

— Возможность купить квартиру дешевле рыночной цены на готовое жильё.
— Можно выбрать квартиру в практически построенном доме – ждать меньше.
— Если цены на недвижимости растут, то можно «урвать» выгодный вариант.
— Иногда переуступку предлагают даже застройщики, когда им нужно срочно получить деньги.
— Некоторые квартиры в популярных жилых комплексах появляются только по переуступке, потому что все нормальные варианты давно разобрали.

Казалось бы, одни плюсы. Но не всё так радужно, как кажется на первый взгляд.

Подводные камни: где можно оступиться?

Переуступка – штука тонкая. Здесь важна не только юридическая грамотность, но и умение отличать мух от котлет. Вот где чаще всего случаются неприятности:

1. Не понятно, кто у руля

Договор переуступки – это не сделка между вами и застройщиком. Вы покупаете права у другого физического лица. А значит, нужно убедиться, что продавец – действительно тот, за кого себя выдаёт, и что он имеет право что-то переуступать. Иногда бывает, что к моменту продажи квартира уже продана кому-то ещё, или есть залог, или арест.

2. Долги и обязательства

Покупая по переуступке, вы берёте на себя не только права, но и обязанности. Например, если первый дольщик задолжал застройщику (не полностью оплатил квартиру), или есть какие-то штрафы, – теперь это ваши проблемы. Никто не предупредит, что в этой коробке сюрпризов ещё и долговая записка.

3. Согласие застройщика

Один из самых важных моментов – переуступку должен одобрить сам застройщик. Без его согласия сделка не состоится. А если дом строит какая-нибудь мутная компания, да ещё и судится со всеми подряд, то согласие можно ждать до второго пришествия.

4. Юридические тонкости

Договор цессии – не просто бумажка. Если он составлен с ошибками, не учтены все нюансы, то в будущем могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности, а то и вовсе придётся доказывать в суде, что вы не верблюд.

5. Недострои и долгострои

Ну и, конечно, никто не отменял риск того, что дом не будет достроен вовремя или вовсе не будет сдан. Если вы купили переуступку, а застройщик обанкротился, то вы становитесь в очередь кредиторов как обычный дольщик. А деньги уже уплыли.

Как не встрять: инструкция для осторожных

Пора перейти к самому сладкому – что делать, чтобы не стать героем анекдота про доверчивого покупателя? Вот несколько советов, которые помогут не попасть впросак.

1. Проверяйте всю цепочку

Не ленитесь проверить, кто же продаёт вам квартиру. Попросите показать договор ДДУ, квитанции об оплате, паспорт продавца. Убедитесь, что квартира действительно принадлежит этому человеку, а не его троюродной бабушке.

2. Узнайте о долгах

Обязательно запросите у застройщика справку, что квартира полностью оплачена, нет долгов, штрафов и прочих сюрпризов. Это как в магазине: прежде чем купить вещь, проверьте, не дырявая ли она.

3. Проверьте застройщика

Не полагайтесь только на слова продавца. Посмотрите, есть ли у застройщика проблемы с разрешительными документами, не банкротится ли компания, не было ли скандалов в прессе. Гугл вам в помощь, а ещё лучше – сайты с рейтингами застройщиков и отзывы других покупателей.

4. Не экономьте на юристе

Да, услуги юриста стоят денег. Но это лучше, чем потом платить адвокату за то, чтобы вернуть свои кровные. Хороший специалист проверит договор, поможет собрать все документы, расскажет, где подстерегают подводные камни.

5. Подготовьте документы заранее

Понадобятся: договор ДДУ, все приложения к нему, документы об оплате, согласие застройщика на переуступку, паспорт продавца и покупателя. Иногда застройщик требует дополнительные бумаги – например, отказ от преимущественного права покупки других дольщиков (если такое предусмотрено договором).

6. Оформляйте всё по закону

Договор цессии должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если этого не сделать – сделка считается ничтожной. Не соглашайтесь на «серые» схемы и передачи денег мимо банка. Не ведитесь на истории вроде «давайте сэкономим на налогах, оформим всё на бумажке, а деньги передадим в конверте». Потом концов не найдёте.

Финансовые ловушки: как не остаться без штанов

Переуступка – это не только бумажки и проверки, но и деньги. А вот тут часто и случаются самые обидные потери. Давайте поговорим, как не потерять ни рубля.

1. Авансы и задатки

Никогда, слышите – НИКОГДА не передавайте деньги до подписания всех документов и регистрации сделки. Если продавец просит аванс – оформляйте расписку, указывайте точную сумму, цель передачи, паспортные данные. Лучше вообще не давать денег вперёд, а если и даёте – только через банковский счёт, чтобы был след.

2. Расчёты через аккредитив

Самый безопасный способ – расчёты через банковский аккредитив. Деньги блокируются в банке и передаются продавцу только после регистрации сделки. Это как сейф с таймером: и вы спокойны, и продавец уверен, что получит своё.

3. Не забывайте о налогах

Иногда продавцы хотят занизить цену в договоре, чтобы платить меньше налогов. Не соглашайтесь: если что-то пойдёт не так, вы сможете вернуть только ту сумму, что указана в бумагах. Остальное – ищите ветра в поле.

Бонус: самые частые мифы о переуступке

Интернет полон советов, как купить квартиру по переуступке «без риска». Давайте развенчаем пару популярных мифов.

— «Переуступка – это всегда дешевле». Не всегда. Иногда продавцы завышают цену, если квартира в хорошем месте или почти готова.
— «Риски меньше, чем при покупке у застройщика». Наоборот: к рискам стройки добавляются риски человеческого фактора.
— «Договор цессии можно оформить без юриста». Теоретически – да, практически – нет. Без юриста вы как на минном поле: можно пройти, а можно… сами понимаете.

Истории из жизни: как бывает

Однажды знакомый купил квартиру по переуступке. Всё чин по чину: договор, деньги, радость. Дом достроили, ключи выдали. Пришёл оформлять собственность – а квартира уже числится за другим человеком. Оказалось, что первая сделка была оформлена с ошибками, а к тому моменту продавец успел сделать ещё одну переуступку на третье лицо. Итог – полгода судебных разбирательств, нервов и расходов на адвокатов.

Другой пример: человек купил квартиру по переуступке, а через год выяснилось, что первый дольщик задолжал застройщику приличную сумму по пеням. Теперь этот долг повис на новом владельце. Сэкономил, называется.

Вместо вывода: как не стать героем плохой истории

Покупка квартиры по переуступке – это как покупка лотерейного билета: можно выиграть, а можно остаться ни с чем. Ключевой совет – не спешите. Проверяйте всё, что можно проверить, не стесняйтесь задавать вопросы, привлекайте специалистов. Не верьте на слово даже самому обаятельному продавцу. И помните: скупой платит дважды, а неосторожный – трижды.

Пусть ваша покупка будет не поводом для грустных анекдотов, а началом новой, счастливой жизни в собственном уютном доме. И пусть слово «переуступка» вызывает только приятные ассоциации! Удачных вам сделок и пусть ничто не омрачит долгожданное новоселье.