Что делать, если купили квартиру, а там прописан кто-то чужой

Покупка квартиры — событие серьёзное, радостное и даже где-то судьбоносное. Но вот незадача: вы уже с ключами, в голове планы на ремонт, а в паспорте БТИ или выписке из ЕГРН неожиданно обнаруживается, что кроме вас в квартире прописан какой-то загадочный человек. Не родственник, не бывший хозяин, а вообще чужой. Многим кажется, что такого быть не может, но на практике такие ситуации встречаются чаще, чем хотелось бы. Давайте разберёмся, что делать, если вы оказались в подобной истории, и какие шаги нужно предпринять, чтобы не потерять ни нервы, ни деньги, ни, чего доброго, собственное жильё.

Как так получилось? Немного о причинах

Сначала разберёмся, почему такое вообще случается. Вроде бы проверяли документы, делали выписку из домовой книги, но чужой гражданин всё равно прописан. Есть несколько причин, почему это может произойти:

— Мошенничество. Продавец намеренно скрыл факт наличия зарегистрированных лиц.
— Недосмотр. Не обновили выписку из домовой книги — в последний момент кого-то прописали.
— Человеческий фактор. Риэлтор или нотариус не проверил документы как следует.
— Особые категории граждан. Бывает, что в квартире прописан ребёнок или человек с ограниченными возможностями, выписать которых не так просто.
— Судебные тяжбы. Иногда по квартире идут споры, а вы в этот момент уже купили её, не зная о подвохе.

Важно: если вы только что обнаружили «лишнего» прописанного, не спешите паниковать. Всё решаемо, хотя иногда и не быстро.

Первый шаг: сохраняем спокойствие и собираем информацию

Звучит банально, но не стоит сразу бросаться с претензиями к продавцу или скандалить с риэлтором. Ваша задача — понять, кто именно прописан в вашей новой квартире и на каком основании.

Для начала получите свежую выписку из ЕГРН и из домовой книги. Эти документы дадут полную картину: кто собственник, кто зарегистрирован, есть ли доли, аресты или обременения.

Дальше стоит выяснить:

— Совершеннолетний или несовершеннолетний этот «гость».
— Есть ли у него другое жильё.
— Был ли он собственником квартиры раньше.
— Не относится ли он к льготным категориям (например, несовершеннолетние, инвалиды, военнослужащие).

Зачем это всё? Потому что выписать человека из квартиры можно по-разному, а иногда и вовсе нельзя без суда.

Поговорите с продавцом

Не стесняйтесь — это его обязанность. Позвоните или напишите и спросите: «Кто этот Вася Пупкин, почему он у меня прописан, и когда вы его выпишете?» Часто бывает, что продавец просто не успел выписать всех до сделки и готов решить вопрос за свой счёт. Главное, чтобы он не начал морозиться и исчезать.

Если продавец идёт на контакт — отлично. Обычно после таких разговоров вопрос решается в течение пары недель. Если нет — готовьтесь к более долгой борьбе.

Когда чужой прописан: что делать по шагам

Всё зависит от того, кто именно остался в вашей квартире по прописке. Рассмотрим основные ситуации.

1. Прописан взрослый человек без права собственности

Самый простой вариант. Если он не собственник, то после продажи квартиры его регистрация теряет основание. Вам нужно обратиться в паспортный стол или МФЦ с заявлением о снятии этого человека с регистрационного учёта по вашей квартире. Обычно это делается в течение месяца.

Но бывает, что человек не желает выписываться добровольно. Тогда вы подаёте заявление в суд. В иске указываете, что квартира была приобретена вами, а у ответчика нет никаких прав на жильё. Обычно суд занимает вашу сторону, особенно если покупка прошла по всем правилам.

2. Прописан несовершеннолетний

Вот тут начинается самое интересное. Закон защищает права детей, и выписать их можно только при наличии другой жилплощади или с согласия органов опеки. Если продавец не позаботился о выписке ребёнка заранее — придётся повозиться.

Вам потребуется:

— Связаться с продавцом и убедиться, что ребёнок действительно зарегистрирован, а не живёт в квартире.
— Узнать, прописан ли он где-то ещё.
— Обратиться в органы опеки, если выписка невозможна без их согласия.

Если продавец согласен и опека не возражает — выпишут быстро. Если нет — придётся идти в суд, а тут сроки могут затянуться.

3. Прописан бывший собственник

Бывает и такое: человек продал квартиру, но не выписался. Формально он утратил право пользования жильём после сделки. В этом случае вы также обращаетесь в суд с требованием о снятии с регистрационного учёта.

В суде предъявляете документы о праве собственности, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН. Обычно это формальность, но иногда бывшие хозяева начинают «играть в партизана» и доказывать, что квартира по-прежнему их дом. Тогда потребуется больше терпения.

4. Прописан человек с ограниченными возможностями или пенсионер

Здесь закон тоже на стороне зарегистрированных лиц. Выписать инвалида, пенсионера, ветерана труда и так далее — сложнее, чем взрослого здорового мужчину. Если человек не собственник, процедура такая же, как и для остальных, но суд может проявить гуманность и затянуть процесс, если ответчик докажет, что ему некуда идти.

В некоторых случаях суд отказывает в выписке, если человеку негде жить. Тогда придётся искать компромисс — иногда проще договориться и помочь ему найти новое жильё.

Может ли такой человек жить у вас?

Часто люди переживают: а вдруг этот прописанный явится и начнёт требовать ключи, жить у меня на кухне и смотреть телевизор по ночам? Закон тут, к счастью, на вашей стороне.

Регистрация — это не право собственности, а только право проживания. Если человек не собственник и у вас нет с ним договора найма, вы вправе не впускать его в квартиру. Но если он всё же прорвётся, выселить его можно опять же через суд.

Да, неприятно, но если всё делать по закону, никто не заставит вас жить вместе.

Что делать, если продавец скрыл факт прописки?

Это уже серьёзнее. Если в договоре купли-продажи было указано, что никто не зарегистрирован, а вы обнаружили обратное — можно требовать расторжения сделки и возврата денег. Но не спешите с радикальными мерами — часто проще решить вопрос с выпиской через суд.

Если продавец исчезает, не берёт трубку и вообще ведёт себя подозрительно — сразу обращайтесь к юристу. Возможно, имеет смысл подать заявление в полицию о мошенничестве.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

На будущее, чтобы не попадать в такие истории, всегда:

— Требуйте у продавца свежую выписку из домовой книги и из ЕГРН.
— Проверьте, сняты ли все с регистрационного учёта до сделки.
— Включайте в договор пункт о гарантиях отсутствия зарегистрированных лиц.
— Проверяйте квартиру не только на сайте Росреестра, но и в МФЦ.
— Не полагайтесь на честное слово риэлтора — перепроверьте всё сами.

Судебная волокита: сколько ждать и чего опасаться

Суды в России — дело не быстрое. Даже если дело простое, рассмотрение может занять пару месяцев. Если ответчик не согласен выписываться и начинает затягивать процесс, готовьтесь к долгой эпопее.

Процесс обычно такой:

— Подготовка иска и сбор документов.
— Подача в суд по месту нахождения квартиры.
— Ожидание заседания (от 1 до 3 месяцев).
— Рассмотрение дела (ещё 1-2 месяца).
— Получение решения и исполнительного листа.
— Выписка «лишнего» через паспортный стол.

Если ответчик скрывается или не является по вызову, суд всё равно рассматривает дело и принимает решение заочно.

Реальные истории: кто сталкивался, тот поймёт

Ситуации бывают разные. Вот, например, один покупатель купил квартиру, а через месяц к нему пришёл парень с рюкзаком: «Я здесь прописан, пустите пожить!» Оказалось, это двоюродный брат бывшего собственника, которого забыли выписать. Пришлось идти в суд, где все дружно посмеялись, но выписали парня без лишних разговоров.

В другом случае женщина купила квартиру, а там прописан ребёнок, которого бывший хозяин увёз в другой город. Сначала опека не давала согласие на выписку, но после долгих переговоров всё же удалось решить вопрос.

Вывод простой: если у вас есть терпение и чувство юмора, с этой проблемой справиться можно. Главное — не опускать руки.

А если покупка в ипотеку?

Банки не любят рисковать, поэтому при ипотеке всё обычно проверяют тщательнее. Но и тут бывают сюрпризы: в некоторых случаях зарегистрированные лица всплывают уже после сделки.

Если это ваш случай, немедленно сообщите банку. Обычно кредитор заинтересован в чистоте сделки и поможет вам с юридической поддержкой. Иногда банк может даже временно заморозить выплаты или дать отсрочку, пока вы не разберётесь с прописанными.

Что делать, если зарегистрирован бывший супруг продавца?

Бывает, что в квартире ещё прописан бывший муж или жена продавца. Если они не собственники, то порядок выписки такой же, как для любых взрослых. Но! Если человек жил в квартире во время брака и не выписывается добровольно, может потребоваться дополнительное решение суда.

В таких случаях суд разбирается, есть ли у бывшего супруга другое жильё, и почему он не выписывается. Иногда такие дела длятся долго, особенно если стороны конфликтуют.

Немного о морали: почему важно решать всё по закону

Покупка квартиры — не только радость, но и огромная ответственность. Люди часто думают: «Да что там, выпишу всех за неделю!» А потом месяцами ходят по судам и МФЦ, собирают бумажки и ругаются с бывшими хозяевами.

Самое главное — не пытаться «решить вопрос по-соседски», не поддавайтесь на уговоры «давайте так договоримся». Всё должно быть по закону, иначе вы рискуете не только деньгами, но и собственными нервами.

Ну и помните: каждый случай индивидуален. Иногда вопрос решается за три дня, иногда за три месяца. Главное — сохранять спокойствие и не терять оптимизма.

Итого: что делать, если обнаружили чужого прописанного

Если вы купили квартиру, а там оказался прописан кто-то чужой, не стоит паниковать. Главное — действовать по плану:

— Соберите все документы и выясните, кто именно зарегистрирован в квартире.
— Попробуйте решить вопрос с продавцом мирно.
— Если не получается — идите в суд.
— Не бойтесь обращаться к юристу, если дело сложное.
— Не пускайте прописанных в свою квартиру, если они не собственники.
— Следите за всеми сроками и не забывайте про свои права.

В конечном итоге, любая проблема решаема. А если вы ещё не купили квартиру, обязательно проверяйте документы до сделки, чтобы потом не разыскивать чью-то бабушку, которая «забыла выписаться» двадцать лет назад.

Пусть в вашей новой квартире будет только тот, кого вы сами захотите видеть — и никакой чужой прописки!